Taxatieverslag

Via deze pagina kunt u taxatieverslagen raadplegen.

- Particulieren lezen eerst de Toelichting taxatie woningen

De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde in het economische verkeer te bepalen. De waarde in het economische verkeer is de prijs die een koper en een verkoper overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een verkoop. Deze verkoop zou moeten plaatsvinden op de waardepeildatum.

Natuurlijk worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Toch moet van alle woningen de waarde bepaald worden. De gemeente gebruikt daarvoor de verkoop­prijzen die in de markt tot stand komen. Deze verkopen vinden natuurlijk niet allemaal op de waardepeildatum plaats. De vermelde verkoopdatum is de dag waarop de verkoop van de woning is geregistreerd door het Kadaster.

Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur van de gemeente twee dingen doen, namelijk:
- voor de woningen waarvan een verkoopprijs dichtbij de waardepeildatum bekend is: uit de betaalde verkoopprijs afleiden wat de waarde in het economische verkeer is op de waardepeildatum;
- voor de woningen waarvan geen recente verkoopprijs bekend is: uit de waarde van andere woningen de waarde in het economische verkeer afleiden.

Deze twee stappen zijn in het taxatieverslag goed herkenbaar. Op het taxatieverslag staat, indien onlangs een verkoop heeft plaatsgevonden, de verkoopprijs vermeld. Indien de woning waarop dit taxatieverslag betrekking heeft, niet is verkocht, staan wel verkoop­prijzen van enkele andere woningen vermeld. Uit het taxatieverslag blijkt ook dat de waarde van een woning op de waardepeildatum meestal niet exact gelijk is aan de betaalde verkoopprijs. Dit heeft te maken met de marktontwikkelingen tussen het moment van verkoop en de waardepeildatum. Het heeft ook te maken met eventuele subjectieve elementen die een rol gespeeld hebben bij de verkoop en met eventuele veranderingen in of aan de woning na de koopdatum.

Uit het taxatieverslag blijkt verder dat vergeleken is met enkele andere woningen (markt­gegevens). Meestal zijn dit woningen in dezelfde buurt en van dezelfde soort. Wanneer geen verkoopprijzen beschikbaar zijn van woningen in dezelfde buurt of dezelfde cate­gorie, dan worden bij de marktgegevens woningen vermeld die iets meer verschillen van de getaxeerde woning.

Op basis van de verschillen in objectkenmerken tussen de woningen moet de taxateur de waarde bepalen. Daarom zijn op het taxatieverslag enkele belangrijke objectkenmerken van de desbetreffende woningen weergegeven. Een grotere woning zal vaak een hogere waarde hebben, maar als de onderhoudstoestand van die grotere woning slechter is (bijvoorbeeld veel eerder bouwjaar) dan kan de waarde van de kleinere woning toch weer hoger zijn.

Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw woning opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van correcte gegevens. Wat betreft de aanduiding van de grootte van de woning is het belangrijk dat dit de bruto oppervlakte/inhoud is. Dit betekent dat alle ruimten in de woning zijn meegenomen, dus ook gangen en trappen. Deze bruto oppervlakte/inhoud zal dan ook groter zijn dan de bij elkaar getelde oppervlakten/inhouden van alle kamers.

- Bedrijven lezen eerst de Toelichting taxatie bedrijven

De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde voor elke onroerende zaak vast te stellen. Voor een onroerende zaak die niet als woning wordt gebruikt kan dit de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn of de waarde in het economische verkeer. Als WOZ-waarde wordt vastgesteld de hoogste van deze twee waarden. Of voor uw onroerende zaak de waarde in het economische verkeer is vastgesteld of de gecorrigeerde vervangingswaarde, blijkt uit het taxatieverslag.
Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning wordt veelal gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze methode wordt gebruikt omdat de gebruiker van deze categorie objecten vaak de ruimte huurt en er dus sprake is van een markt met huurtransacties. Uit de in de markt gerealiseerde huurprijzen leidt de taxateur een huurwaarde af. De huurwaarde is de huurprijs per jaar die een huurder en een verhuurder overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een verhuur, wanneer deze verhuur zou plaatsvinden op de waardepeildatum.
Deze huurwaarde hangt natuurlijk af van bijvoorbeeld het soort object, de grootte van het object en de kwaliteit. Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur gebruik van huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum overeengekomen zijn tussen eigenaren en huurders. Voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer is het noodzakelijk dat de huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
De hoogte van deze kapitalisatiefactor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau en het risico dat een investeerder loopt bij een bepaald type onroerende zaken. De kapitalisatiefactor voor een specifieke onroerende zaak is verder afhankelijk van het leegstandsrisico voor het object (een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor) en van de onderhoudgevoeligheid van de zaak. Indien jaarlijks veel geld nodig is voor onderhoud, dan zal de kapitalisatiefactor lager zijn. In de kapitalisatiefactor is tevens een opslag verwerkt indien de waarde niet exclusief omzetbelasting is bepaald.
Indien de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan staan vier elementen centraal bij de waardebepaling, namelijk de waarde van de grond, de vervangingswaarde van de opstal en de afschrijving in verband met de technische veroudering en in verband met de functionele afschrijving. De waarde van de grond wordt gebaseerd op de investeringen die nodig zijn om een vervangend perceel te verwerven. Voor het bepalen van de waarde van de grond wordt daarom aangesloten bij de prijzen die de gemeente rondom de waardepeildatum hanteerde of zou hanteren bij de uitgifte van de grond. Voor de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de investeringen die nodig zijn om een in beginsel identiek object opnieuw te bouwen. Deze vervangingswaarde wordt gecorrigeerd in verband met het feit dat meestal geen sprake is van een nieuw object op de waardepeildatum (technische veroudering) en in verband met het feit dat het bestaande object wellicht minder functioneel is dan een nieuw object. Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw onroerende zaak opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van correcte gegevens.

Voor het opvragen van het taxatieverslag ,klikt u hier.